各县（市）住房城乡建设局、市财政局、市自然资源局、市司法局、市市场监管局、市住房公积金管理中心、各商业银行、中心城区各房开企业：

经崇左市人民政府同意，现将《崇左市商品房预售资金监管实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

???????????????崇左市住房和城乡建设局?????中国人民银行崇左市中心支行

?????????????????????????????????崇左银保监分局

?????????????????????????????????2023年4月24日

崇左市商品房预售资金监管实施细则

第一章??总则

第一条??为了加强商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金专款专用，保障预售商品房购房人的合法权益，促进房地产市场的健康有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例》等商品房预售资金监管相关规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条 ?凡在本市行政区域范围内批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收存、支取和监督管理，适用本细则。

第三条??本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将正在开发建设并取得商品房预售许可的商品房(包括以预售方式销售的经济适用住房、限价商品住房等)，预先出售给购房人，由购房人支付的所有预购房款，包括定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款、住房公积金个人住房贷款以及其他形式的预购房款等。

第四条??本细则所称监管项目是指已签订商品房预售资金三方监管协议的商品房建设项目。

第五条??本细则所称监管额度是指监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度。

第六条?本细则所称监管银行是指与监管机构、房地产开发企业签订商品房预售资金三方监管协议、设立监管账户的商业银行。

第七条??市住房和城乡建设局是全市商品房预售资金的指导、监管部门;市房产资金管理中心是市中心城区(含江州区)商品房预售资金的监管机构，负责市中心城区(含江州区)商品房预售资金的具体监管工作。各县(市)房地产行政主管部门应设立相应的资金管理机构负责本县(市)商品房预售资金的具体监管工作。

中国人民银行崇左市中心支行是负责指导监管银行做好商品房预售资金监管账户管理的部门，优化账户服务，督导监管银行规范办理监管账户开立、变更、撤销等业务。

崇左银保监分局是负责对监管银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查的部门。

第二章 ?预售资金监管账户设立和变更

第八条??房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当按单个预售许可申请项目开立监管账户。同一商品房项目可在任何一家监管银行开立监管账户，但在同一家监管银行只能申请开立一个监管账户。监管机构受理房地产开发企业申请后出具开户通知书，房地产开发企业凭开户通知书向监管银行申请开立监管账户。

第九条 ?监管银行应当根据《人民币银行结算账户管理办法》为房地产开发企业开立监管账户或为监管机构开立监管账户，并按规定对上述账户的使用进行管理。

第十条 ?监管银行须按开户通知书要求为房地产开发企业开立监管账户，监管账户名称应明显区别于房地产开发企业一般账户。监管账户不能支取现金、不能开通网银转账功能、不能绑定为任何扣费（税）账户。

第十一条 ?监管账户设立后，原则上不得更改，由于监管银行违反商品房预售资金监管规定或开发企业有特殊原因，确需变更监管银行的，经监管机构批准同意，将原监管账户的结余资金转入新的监管账户，同时将原监管账户进行注销，并将销户证明提交监管机构后方可正常使用新监管账户的资金。

第十二条??监管账户信息应当在《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、《按揭贷款合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置，以及当地人民政府或住房和城乡建设部门门户网站进行公示。

第十三条??当地住房和城乡建设部门应当会同人民银行分支机构、崇左银保监分局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。中标的商业银行应当通过当地人民政府或住房和城乡建设部门门户网站予以公示。

第十四条??房地产开发企业的建设项目取得商业银行按揭准入条件后，房地产开发企业应于三个工作日内将准入银行名单向当地监管机构备案。

第三章 ?预售资金监管协议签订

第十五条??房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当与监管机构、监管银行共同签订商品房预售资金三方监管协议。

第十六条 ?房地产开发企业申请项目商品房预售资金监管的，应当向监管机构提供以下资料:

（一）工程造价汇总表（须经房地产开发企业、施工总承包单位、监理单位共同盖章确认）;

（二）工程预算书；

（三）工程进度计划;

（四）预售资金使用计划（须经房地产开发企业、施工总承包单位、监理单位共同盖章确认）;

（五）施工合同、监理合同及建筑材料、设备的购销合同、农民工工资账户信息等，有招标的须提供中标通知书;

（六）不动产权证书；

（七）建筑工程施工许可证；

（八）建设工程规划许可证。

房地产开发企业依法变更工程项目相关合同，应当向监管机构提交变更后的有关资料。

第十七条 ?商品房预售资金三方监管协议主要包括以下内容：

（一）当事人的名称、地址；

（二）监管项目的名称、坐落；

（三）监管账户名称、账号；

（四）监管项目的范围；

（五）商品房预售资金收存和使用方式；

（六）商品房预售资金监管额度的确定；

（七）商品房预售资金拨付流程；

（八）解除商品房预售资金监管的条件；

（九）各方权利、义务和违约责任；

（十）争议解决方式；

（十一）其他。

第十八条??监管额度的确定由当地住房和城乡建设部门根据监管项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件以及房地产开发企业信用等级等因素确定，监管额度不得低于工程建设预算总额（包括建筑安装和配套建设等费用）的130%，每平方米的建安造价指标不得低于当地最新公布的同类型结构的建设工程造价指标。全装修交付或毛坯交付但以其他形式签订装修合同的监管项目，应将装修成本纳入预算总额。预售资金监管额度确定后，因工程预算书内容发生变动而需调整预售资金监管额度的，应当报监管机构重新核定。

第十九条 ?商品房预售资金三方监管协议文本由市住房和城乡建设局会同中国人民银行崇左市中心支行和崇左银保监分局制定。协议主要内容应在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

第四章 ?预售资金收存

第二十条??监管项目的预售资金必须全部直接存入监管账户,房地产开发企业不得通过非预售资金监管账户进行收款。

第二十一条??房地产开发企业预售商品房时，应当按《商品房买卖合同》中载明的监管账户信息约定预购房款直接存入监管账户。

第二十二条??购房人应当凭房地产开发企业开具的《商品房预售款缴款通知书》，将预购房款通过专用POS机、银行柜台现金缴款或银行转账等方式存入监管账户，凭已支付进账单向房地产开发企业换领缴款票据。购房人申请购房贷款的，住房公积金管理部门、商业银行必须将全部按揭贷款划入监管账户。

第二十三条 ?房地产开发企业申请办理预售商品房买卖合同网签备案登记时，应当提供商品房预售资金存入监管账户的证明。

未按规定将商品房预售资金存入监管账户的，不得办理预售商品房买卖合同网签备案登记。

第二十四条??监管账户出现不明资金入账的，监管银行会同房地产开发企业进行查实,对不应进入监管账户的资金，由房地产开发企业向监管机构申请原路退回。不明入账资金不纳入监管范围。

第五章 ?预售资金支取

第二十五条??监管额度内的商品房预售资金，必须用于有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款、农民工工资等相关支出。监管额度内的资金，原则上只能划入项目建设必需相关支出的银行账户；在项目解除商品房预售资金监管前，监管银行不得擅自扣划;设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。不得用于偿还任何借（贷）款本金和利息，不得用于缴纳土地款、罚金、税金、营销费用及支付房地产开发企业员工工资等。

第二十六条??房地产开发企业申请支取监管额度内资金，监管机构应在五个工作日内，根据项目相关工程承包合同和实际工程进度进行审核，对于符合条件的，监管机构出具同意拨付通知书，监管银行根据监管机构出具的同意拨付通知书于一个工作日内将预售款直接拨付至指定账户，同一拨付通知书只能一次性划款，不得分批次划款，首次拨付节点不得早于项目地下结构完成。

各节点拨付数额最高限额规定如下：

（一）监管项目取得商品房预售许可申请用款的，拨付数额不超过监管额度总额的25%；

（二）监管项目主体结构完成规划设计总层数一半申请用款的，拨付数额累计不超过监管额度总额的40%；

（三）监管项目主体结构完成规划设计总层数四分之三申请用款的，拨付数额累计不超过监管额度总额的70%；

（四）监管项目主体结构完成申请用款的，拨付数额累计不超过监管额度总额的80%；

（五）监管项目竣工验收备案完成申请用款的，拨付数额累计不超过监管额度总额的95%；

（六）监管项目取得《不动产权证》首次登记，并具备为购房人办理转移登记条件后，全额拨付剩余监管额度内资金。如商品房项目出现农民工讨薪、拖欠工程款等问题，不能全额拨付，优先用于支付拖欠款。

第二十七条??监管项目根据资金使用计划符合拨付条件的，经房地产开发企业、施工单位、监理单位三方确认，应当按照下列程序办理预售资金监管使用申请手续：

（一）房地产开发企业向监管机构提交商品房预售资金监管使用申请材料；

（二）监管机构应当在五个工作日内审核申请材料，符合拨付条件的，出具《商品房预售资金监管拨付通知书》；

（三）监管银行凭《商品房预售资金监管拨付通知书》办理商品房预售资金监管划款手续。

申请施工进度款时，必须按比例分列农民工工资款项。预售资金监管过程中如有不按期支付农民工工资问题的，优先支付农民工工资款项。

第二十八条??存入监管账户的预售资金累计达到监管额度后，超出部分经监管机构同意，房地产开发企业可将超出部分转出自行支配。如商品房项目出现农民工讨薪、项目停工或逾期交付等问题，超出监管额度的资金不能自由支配，优先用于支付拖欠款。

第二十九条??商业银行出具的保函可置换商品房预售监管资金，置换额度、期限和置换方式等由市住房和城乡建设局会同中国人民银行崇左市中心支行和崇左银保监分局根据监管需要制定。

???第三十条??有下列情况之一，监管机构不予办理拨付手续：

（一）监管项目未达到本细则规定拨付节点的；

（二）房地产开发企业申请超出用款额度部分的；

（三）提交资料不实不全的；

（四）监管额度内资金支出进度与实际工程建设进度不符的；

（五）房地产开发企业违反国家、自治区及我市预售资金监管相关规定的。

第三十一条??存入监管账户预售资金累计未达到监管额度，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开发企业可凭解除商品房买卖合同等材料向监管机构申请从监管额度资金中退回相应预购房款，监管机构应当在五个工作日内出具同意退款通知书。存入监管账户的预售资金累计达到监管额度后，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，由房地产开发企业自行结算退款。

第六章 ?预售资金监管协议解除

第三十二条??商品房项目取得《不动产权证书》首次登记，并具备为购房人办理转移登记条件后，方可办理解除商品房预售资金监管手续。

第三十三条??房地产开发企业申请解除商品房预售资金监管的，应当按照下列程序办理解除预售资金监管手续：

（一）房地产开发企业向监管机构提交解除商品房预售资金监管申请；

（二）监管机构应当在五个工作日内进行审核，符合解除监管条件的，出具《解除商品房预售资金监管通知书》；

（三）监管银行凭《解除商品房预售资金监管通知书》办理解除商品房预售资金监管手续。

第三十四条 ?房地产开发企业向监管机构提交解除商品房预售资金监管申请所需材料：

（一）解除商品房预售资金监管申请表；

（二）不动产权证书；

???（三）如委托办理，需提供委托书、委托人和受托人身份证明。

???第七章 监管与违规责任

第三十五条??当地住房和城乡建设部门定期对商品房预售资金的收存、支取情况进行检查，房地产开发企业、监管银行、按揭贷款发放银行应当予以配合。

第三十六条??监管项目存在重大风险隐患时，当地住房和城乡建设部门可全面接管监管账户，实施封闭管理，保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设，监管银行应当积极配合。

第三十七条??监管银行严格按照商品房预售资金三方监管协议做好监管账户监控，定期与监管机构进行对账，发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即书面告知监管机构，当地住房和城乡建设部门要及时作出处理。

第三十八条??人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应当在一个工作日内书面告知当地住房和城乡建设部门，当地住房和城乡建设部门应当与人民法院充分沟通，并严格按照相关规定执行。

第三十九条??监管部门违规责任。监管部门相关工作人员在商品房预售资金监管账户款项监管、划拨工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、泄露工作秘密的，违纪的给予行政处分；构成违法犯罪的，移交司法部门追究法律责任。

第四十条??开发企业违规责任。房地产开发企业有以下行为之一的，由当地住房和城乡建设部门责令其限期整改，并按照监管协议约定暂停其监管资金拨付；逾期不整改或整改不到位的由当地住房和城乡建设部门依据相关规定和监管协议约定暂停该项目的预售许可或商品房网签、备案登记，记入房地产开发企业信用信息档案，构成违法犯罪的，移交司法部门追究法律责任。

（一）未按规定使用商品房预售资金的；

（二）未按规定将预售资金存入监管账户的；

（三）隐瞒真实情况，提交虚假材料申请拨付预售资金的；

（四）不配合监管部门对预售资金管理工作的；

（五）以收取各类款项为名变相逃避商品房预售资金监管的。

第四十一条??商业银行违规责任。（一）监管银行违反预售资金监管规定，存在不配合检查、监管不到位、截留或阻碍划转的，由当地住房和城乡建设部门责令其限期改正，擅自划拨商品房预售监管资金的，限期追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。情节严重的，三年内不能继续作为监管银行,由当地住房和城乡建设部门通报中国人民银行崇左市中心支行和崇左银保监分局予以处理。（二）按揭贷款银行未按规定将购房人的按揭贷款发放至监管账户的，负责限期追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。情节严重的，三年内不能作为监管银行,由当地住房和城乡建设部门通报中国人民银行崇左市中心支行和崇左银保监分局予以处理。

第八章 ?附则

第四十二条??本细则施行前已取得《商品房预售许可证》但未取得《不动产权证书》首次登记的商品房项目，应当按照本细则确定监管额度和使用节点监管。

第四十三条??本细则由市住房和城乡建设局负责解释。

第四十四条??本细则自下发之日起施行，《崇左市商品房预售资金监管暂行办法》(崇建字〔2016〕11号)自本细则施行之日起废止。本市现有规定与本细则规定不一致的，以本细则为准。国家、自治区有新规定的，按新规定执行。

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